Wynajem lokalu - co warto wiedzieć

Uwagi ogólne

Zagadnienie to reguluje przede wszystkim ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. DzU z 2014 r., poz. 121, ze zm.; dalej: Kodeks cywilny), konkretnie zaś artykuły od 659 do 692 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. W umowie koniecznie powinny być więc wskazane takie elementy jak oznaczenie rzeczy oddanej do używania czy też umówiony czynsz. Przy czym czynsz „nie zawsze musi być określony poprzez wskazanie ustalonej kwoty pieniężnej. Czynsz można także określić w sposób dorozumiany, np. według stawek stosowanych w stosunkach danego rodzaju” (wyrok Sądu Apelacyjnego z Łodzi z 26 czerwca 2014 r., sygnatura akt: I ACa 1500/13). Co do zasady „Świadczenie najemcy z tytułu czynszu stanowi świadczenie okresowe, polegające na przekazywaniu określonej kwoty pieniężnej w oznaczonych odstępach czasu. Różnią się więc te świadczenia od świadczeń jednorazowych, spełnianych sukcesywnie lub ratalnie tym, że wpłacane okresowo kwoty nie są zaliczane na poczet jednego świadczenia” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 czerwca 2013 r., sygnatura akt: I ACa 1125/12). Do zawarcia umowy najmu wystarczy samo oświadczenie woli stron, nie ma konieczności dokonania innych czynności, takich jak wydanie przedmiotu najmu. Jest to bowiem tak zwana umowa konsensualna.

który oddaje rzecz do używania, określa się mianem wynajmującego, a podmiot który otrzymuje rzecz do używania nazywa się najemcą. Zarówno najemcą, jak i wynajmującym może być osoba fizyczna, osoba prawna (na przykład spółka kapitałowa: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna), jak i jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną, której prawo przyznaje zdolność prawną (na przykład spółka prawa osobowego: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo- akcyjna). Podmiotem umowy nie jest jednak z całą pewnością spółka cywilna, gdyż nie jest ona osobnym bytem prawnym, ale kontraktem, w ramach którego strony umowy prowadzą działalność gospodarczą. Dlatego w takim przypadku stroną umowy będą wspólnicy spółki cywilnej.

Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu. Jak wskazał wprost Sąd Najwyższy w wyroku z 8 czerwca 1999 r., sygnatura akt: II CKN 701/98, „brak tytułu właścicielskiego po jego stronie nie ma wpływu na ważność umowy najmu. Okoliczność ta nie zalicza się do elementów treści czynności prawnych – umowy najmu – a w konsekwencji, nie może być powoływana jako podstawa do uchylenia się od jej skutków”.

Jeśli chodzi o formę umowy, to przywołać trzeba art. 660 Kodeksu cywilnego. Brzmi on: „umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony”. W przepisie tym zastrzeżono więc formę pisemną jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej, co określa się w języku prawniczym jako forma ad eventum (por. wyrok Sądu Najwyższego z 27 listopada 1998 r., sygnatura akt: III CKN 544/98). W konsekwencji umowa najmu zawarta ustnie będzie po prostu uważana za zawartą na czas nieoznaczony. Pamiętajmy bowiem, że – jak już wskazano – „najem może być zawarty albo na czas oznaczony, wtedy kończy się w zasadzie z nadejściem ustalonego w umowie terminu, albo na czas nieoznaczony, wówczas kończy się z upływem okresu wypowiedzenia” 1. Nadto za najem zawarty na czas nieoznaczony poczytuje się najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć, z tym, że dopiero po upływie tego terminu. Jeśli jednak umowa najmu jest zawarta między przedsiębiorcami (z czym mamy często do czynienia w przypadku najmu lokalu na gabinet kosmetyczny), dopiero gdy umowa jest zawarta na czas dłuższy niż trzydzieści lat, uznaje się po upływie tego terminu, że została zawarta na czas nieoznaczony.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że w zakresie wskazanych na początku przepisów Kodeksu cywilnego znajdują się takie, które w szczególny sposób regulują umowę najmu lokalu. Są to artykuły od 680 do 692 Kodeksu cywilnego. Przepisy te „odnoszą się do najmu lokali mieszkalnych, jak i do lokali o innym przeznaczeniu (dawniej: lokali użytkowych), przy czym niektóre ze wskazanych przepisów zawierają uregulowania dotyczące wyłącznie jednej z tych kategorii lokali”.

Wydanie i stan lokalu

Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego „wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”. Przepis ten ma charakter – jak to się określa – „względnie obowiązujący i strony mogą odmiennie uregulować wydanie przedmiotu najmu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku 8 maja 2015 r., sygnatura akt: I ACa 33/15). W szczególności warto, aby strony doprecyzowały, w jakim stanie powinien znajdować się lokal w momencie wydania. Pamiętajmy, że zgodnie z przepisem ma to być stan przydatny do umówionego użytku, a więc w interesujących nas stanach faktycznych do użytku polegającego na świadczeniu usług w ramach gabinetu kosmetycznego. Określony w umowie bądź wynikający z tego przepisu stan powinien być utrzymany przez wynajmującego przez cały czas trwania najmu. Nakłady poniesione w celu utrzymania w takim stanie lokalu obciążają więc wynajmującego. Natomiast jeżeli nie zostanie to inaczej uregulowane w umowie, drobne nakłady połączone ze zwykłym użytkowaniem rzeczy obciążają już najemcę. Art. 681 Kodeksu cywilnego określa, jakie nakłady należy uznać za drobne w przypadku najmu lokalu. Są to w szczególności: „drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”.

Zazwyczaj w umowie wskazuje się termin, w którym powinno nastąpić wydanie przedmiotu najmu. Jeśli jednak brak takiego postanowienia, wówczas lokal powinien zostać wydany niezwłocznie po wezwaniu do tego wynajmującego przez najemcę. Dobrze, aby przy wydaniu lokalu spisany został możliwie szczegółowy protokół określający stan lokalu. Brak takiego protokołu będzie niekorzystny dla najemcy, gdyż zgodnie z art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego „domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku”.

1. Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia: Zobowiązania, tom 2, wyd. 3, Warszawa 2002, s. 94.
2. G. Kozieł, Komentarz do art. 680 Kodeksu cywilnego, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna,LEX 2014
3. G. Kozieł, Komentarz do art. 674 Kodeksu cywilnego, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, LEX 2014..